2020 연말정산 주택임차자금차입금 장기주택저당차입금 조건 상세내용

이번 연말정산 기간에 유독 주택임차 차입금에 대한 문의가 많아서

상세내용 자료를 올립니다

이자료는 국세청 연말정산관련 업로드 되어있는 자료이고

부분 발췌하여 전체 내용을 올립니다

주택임차차입금 원리금상환액 공제

 

과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주(세대주가 주택자금공제 및 주택마련저축 공제를 받지 아니한 경우에는 세대원 포함)인 근로자가 국민주택규모의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위해 대출기관 또는 거주자로부터 차입하고 그 차입금의 원리금을 상환하는 경우 상환 금액의 40%를 소득공제(공제한도 300만원)

※ 주택마련저축공제와 합하여 300만원 한도

- 부양가족이 없는 단독세대주도 소득공제 가능

 

대출기관으로부터 차입한 경우

임대차계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내*에 차입한 자금일 것

이 경우, 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 3개월 이내 차입한 자금을 포함

 

주택임차차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우

에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함

차입금이 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금될 것

전세와 월세 보증금을 위해 차입한 자금

 

대부업 등을 경영하지 아니한 거주자로부터 차입한 경우

해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 사람만 해당

임대차계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금일 것

기획재정부장관이 정한 이자율(1,000분의 18)보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것 (’19.3.20.∼’20.3.12.까지：2.1%)

공제시 필요한 서류：주택자금상환등증명서, 주민등록표등본, 임대차계약서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환 증명서류(계좌이체영수증 및 무통장입금증 등)

 

국민주택규모의 면적

주거전용면적이 85 m2 이하 주택(다만, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍⋅면 지역은 100 m2 이하 주택)

 

 

특별소득공제

다가구주택을 임차한 경우 국민주택규모 판단

각 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모 판단

구분등기되지 않은 경우：가구당 전용면적의 합계인 전체면적을 기준으로 판단

구분등기된 경우：각각을 1개의 주택으로 보고 가구당 전용면적을 기준으로 판단

 

 

주택마련저축 가입 요건 폐지

종전에는 주택마련저축에 가입하고 국민주택규모의 주택을 임차한 경우에만 공제 가능하였으나, ’10.1.1.부터 상환하는 주택임차차입금의 경우 주택마련저축 가입 요건이 적용되지 않음

 

금융회사에서 주택임차를 위해 차입한 차입금의 소득공제 가능 여부

소득공제 가능한 주택임차차입금은 금융회사에서 소득공제 요건에 맞는 전세자금대출 상품에 한하는 것이므로 신용대출 등을 통해 차입한 차입금은 소득공제 대상 차입금이 아님

 

장기주택저당차입금 이자상환액 공제

무주택 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주(예외적으로 세대원)인 근로자가 취득당시 기준시가 5억원 이하인 주택(주거용 오피스텔 제외)을 취득하기 위하여 해당 주택에 저당권을 설정하고 금융회사⋅ 주택도시기금으로부터 차입한 자금의 이자상환액에 대해 아래의 한도로 공제

 

상환기간 15년 이상			상환기간 10년 이상
고정금리이고 비거치	고정금리 또는 비거치	기타	고정금리 또는 비거치
1,800만원	1,500만원	500만원	300만원

공제한도 종전규정2014년 이전 차입분 500만원(고정금리 또는 비거치식 대출：1,500만원)2011년 이전 차입분(상환기간 15년 이상：연 1,000만원, 30년 이상：연 1,500만원 한도)2003년 이전 차입분(상환기간 10년 이상：연 600만원, 15년 이상：연 1,000만원 한도)

※ 2014년~2018년 차입분은 ‘국민주택규모 기준 삭제’ 및 ‘기준시가 4억원으로 상향조정’

※ 2013년 이전 차입분은 종전규정(국민주택규모 기준 및 기준시가 3억원)을 적용

 

공제대상자

근로자로서 무주택 또는 1주택을 보유한 세대의 세대주(배우자는 떨어져 있어도 동일세대로 봄)

세대주가 주택 관련 소득공제를 받지 아니한 경우 세대의 구성원 중 근로자 (세대주가 아닌 경우에는 해당 주택을 소유하고, 실제 거주 필요)

 

장기주택저당차입금의 요건

차입금의 상환기간이 15년 또는 10년 이상*일 것

’09년 2월 12일부터 1년간 서울지역 외의 미분양주택 또는 신규분양주택을 구입하기 위하여 차입하는 경우 상환기간 5년 이상인 경우 포함

주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입

장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

※ 위의 요건을 충족하지 못한 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세기간에는 해당 소득공제를 적용 하지 않음. 다만, “채무자 = 소유자” 요건 위반 시 요건 위반일 이후부터 불공제(이전분은 공제)

 

소득공제 배제

세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 근로자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하는 경우 소득공제 배제

※ 2014.1.1 이후 과세기간 중 2주택 이상 보유하는 경우 ‘3개월 초과 기준’ 삭제

 

세대원인 근로자가 주택을 취득하는 경우 공제요건

세대주가 주택자금공제를 받지 아니할 것

취득한 주택에 세대원인 해당 근로자가 실제 거주할 것

 

장기주택저당차입금으로 보는 경우

 

특례사항	구체적인 내용	비고
양도소득세 감면대상 신축 주택 취득	조세특례제한법 제99조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면) 규정에 의한 양도소득세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융기관 또는 주택도시기금으로부터 차입금을 차입한 경우	1998.5.22 ~ 1999.12.31 취득 주택
장기주택 저당 차입금을 이전	장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관 내에서 또는 다른 금융기관으로 당해 차입금을 이전하는 경우 ※ 당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당 차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 이전하여야 함 ※ 당해 차입금의 상환기간이 15년 이상이어야 하며, 상환기간은 기존에 최초로 차입한 날을 기준	2003.1.1 이후
주택양도자의 담보로 주택 취득	주택양수자가 금융기관 또는 주택도시기금으로부터 주택 양도자의 담보로 상환기간이 15년 이상인 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 이전받는 경우
	다른 요건은 모두 충족하나 상환기간만 15년 미만이었던 차입금을 상환기간 15년 이상인 신규차입금으로 기존 차입금을 상환하거나, 기존차입금의 상환기간을 15년 이상 으로 연장한 경우 ※ 이 경우 주택소유권 이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내 차입기준의 적용은 기존차입금의 최초 차입일을 기준으로 함 ※ 공제금액은 기존 차입금의 잔액을 한도로 함	2007.2.28. 이후
단기 차입금을		연장분 부터 적용
장기 차입금으로		전환 또는 연장
상환하거나,		당시 기준시가
상환기간을 연장		5억원(’14~’18년 까지 4억원) 이하
		요건 충족
주택양수자 차입금 인수	주택양수인이 소득공제 대상이 되는 장기주택저당차입금을 인수한 경우 ∙ 주택양수인이 잔여 소득공제 기간동안 소득공제 가능	주택 양수시 기준시가 5억원 이하 요건 충족

 

주택분양권에 대한 차입금

∙ 다음의 요건을 갖춘 경우에는 장기주택저당차입금으로 보아 공제가능

공제대상 근로자	무주택 세대의 세대주
주택분양권의 범위	주택법에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 주택을 취득할 수 있는 권리 (주택조합 및 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동 조합을 통하여 취득하는 주택 포함)
주택분양권 가격 요건	4억원(’13년이전 3억원) 이하 (2006.1.1 이후 대출받는 분부터 적용) ※ 가격 산정 방법 주택분양권：분양가격 조합원입주권：다음과 같이 계산
차입금의 범위	다음 요건을 충족하는 차입금은 그 차입일(차입요건 변경의 경우에는 그 변경일) 부터 해당 주택의 소유권 보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금 으로 봄 해당 주택분양권으로 주택을 취득하기 위하여 금융기관 또는 주택도시기금 으로부터 차입한 것일 것 해당 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 조건으로 차입할 것 (2007.1.1 이후 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 주택 완공시 장기주택 저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 것을 포함)
공제 배제사유	근로자가 주택분양권을 2이상 보유하게 된 경우

장기주택저당차입금 일시 상환

∙ 장기주택저당차입금 상환기간 중 차입금 잔액을 일시에 상환하여 기간 요건을 충족 하지 못하게 되는 경우 해당 연도에 상환한 이자에 대해 소득공제 불가능

 

 

 

 

4. 특별소득공제

장기주택저당권이 설정된 주택을 양수하면서 차입금 승계

주택의 전 소유자가 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 전 소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산

승계당시 기준시가 5억원(2013년 ~ 2018년 차입분 4억원) 이하 요건을 충족하여야 공제 가능

 

최초 기준시가 공시되기 전 취득한 주택

차입일 이후 최초로 공시된 가격을 주택의 기준시가로 보아 해당 주택의 기준시가 5억원(2013년 ~ 2018년 차입분 4억원) 초과 여부 판단

 

주택자금 차입금 이자에 대한 세액공제를 받는 경우

법률 제5584호 조세감면규제법개정법률로 개정되기 전의 조세감면규제법 제92조의 4의 규정에 의한 주택자금 차입금 이자에 대한 세액공제*를 받는 자에 대하여는 장기 주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 없음

무주택 세대주 또는 1주택만을 소유한 세대주인 근로자가 ’95.11.1.～’97.12.31. 기간 중 미분양주택 취득과 직접 관련하여 ’95.11.1. 이후 국민주택기금 등으로부터 차입한 대출금의 이자상환액에 대해 세액 공제

 

주거용 오피스텔 취득시 공제 여부

오피스텔은 건축법상 업무시설로 주택법상 주택에 해당하지 않으므로 해당 차입금은 공제대상에 해당하지 않음

주거용 오피스텔은 월세액 세액공제와 주택임차차입금 원리금상환액 공제 대상에는 포함됨

 

부여된 한도 내에서 자유롭게 입출금이 가능한 차입금

대출약관에 의해 일정 한도액을 설정하고 약정된 한도액 범위 내에서 차입과 상환을 반복할 수 있는 한도거래방식으로 차입한 한도대출방식 차입금은 장기주택저당 차입금에 포함되지 않음

 

공동상속주택의 주택수 판단

주택자금공제를 적용함에 있어 1개의 공동상속주택이 있는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 그 공제 여부를 판단

상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 ① 해당 주택에 거주하는 자

② 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단

 

2000.10.31. 이전에 주택소유권이전등기일로부터 3월이 경과 후 차입한 상환기간 8년의 주택저당차입금을 상환기간 15년 이상 신규 차입금으로 상환한 경우

2000.10.31. 이전에 차입한 경우에는 주택소유권이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입 요건을 적용하지 아니하므로 사례와 같이 전환한 경우 당해 차입금은 공제대상에 해당됨

 

공동명의 주택의 기준시가 판단

근로소득이 있는 거주자인 세대주가 본인과 배우자 공동명의의 주택취득시 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 인별로 안분하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 판단

 

장기주택저당차입금 채무자와 주택의 소유자가 다른 경우

장기주택저당차입금은 본인 명의 주택에 본인 명의로 차입한 차입금에 대해 적용 가능하므로, 차입자 및 주택의 소유자가 다른 경우 해당 차입금은 공제받을 수 없음

 

상황	공제 여부
근로자 명의 주택 + 근로자 명의 차입금	공제 대상에 해당됨
근로자 명의 주택 + 배우자 명의 차입금	공제 대상에 해당하지 않음
배우자 명의 주택 + 근로자 명의 차입금
공동명의 주택 + 근로자 명의 차입금	근로자가 전액 공제 가능
근로자 명의 주택 + 공동명의 차입금	근로자 채무부담부분에 해당하는 이자상환액 공제(별도 약정이 없는 경우 공동차입자간 채무분담비율이 균등한 것으로 봄)
공동명의 주택 + 공동명의 차입금

공제대상 이자상환액 범위

선급 이자상환액, 연체된 이자상환액은 지급한 연도에 공제받음

연체에 따른 이자는 공제대상 이자상환액에 해당하지 않음

 

부부공동명의 주택에 대해 배우자가 차입한 차입금의 상환기간 중에 근로자 본인 명의로 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 신규 차입금으로 기존의 배우자 명의의 차입금을 상환하는 경우

주택소유권 이전등기일부터 3월 이내 본인 명의로 차입금을 전환하는 경우에만 공제 가능

 

구주택 보유자가 신주택을 취득 후 구주택을 양도하는 경우

2014년 이후부터 과세기간 종료일(12.31.) 현재 1주택이면 소득공제 가능하도록 개정(취득 당시 1주택이 있더라도 공제 가능)

2013년 이전에는 신주택에 대하여 해당 과세기간 및 그 이후 과세기간에 장기주택 저당차입금 이자상환액 소득공제를 적용받을 수 없는 것임(취득 당시 무주택 요건 불충족)

 

부담부증여로 주택 취득 시

증여등기일로부터 3개월 이내 국민주택규모 주택에 저당권을 설정하고, 상환기간이 15년 이상의 장기주택저당차입금을 금융기관에서 대출받아 그 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액 범위내에서 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용